Η νέα κρίση στις μισθώσεις ακινήτων λόγω κορωνοϊού
Η κρίση του Κορωνοιού έχει δημιουργήσει προβλήματα στις μισθωτικές σχέσεις. Μεγάλος αριθμός μισθωτών, αντί να αιτηθούν την μείωση ενοικίου, σύμφωνα με τα μέτρα στήριξης που ελήφθησαν για την κρίση του Κορωνοιού, προτιμούν να μην καταβάλλουν τα μισθώματα επικαλούμενοι ότι δεν κάνουν χρήση του μισθίου.
Ειδικότερα οι έμποροι και επαγγελματίες μπορούν να λάβουν μείωση 40% στο ενοίκιο της επαγγελματικής τους στέγης. Οι εργαζόμενοι, απολυμένοι ή σε αναστολή εργασίας έχουν και αυτοί δικαίωμα μείωσης 40% στο ενοίκιο της κύριας κατοικίας τους, και της φοιτητικής κατοικίας τέκνου τους που φοιτά σε άλλη πόλη. Απαραίτητη προϋπόθεση για την εγκυρότητα άσκησης του δικαιώματος μείωσης είναι η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης στην «ΕΡΓΑΝΗ» .
Οι μισθωτές που δεν υποβάλλουν τη δήλωση χάνουν την έκπτωση και οφείλουν ολόκληρο το μίσθωμα, γιατί είναι απαράδεκτη και άκυρη η αυθαίρετη καταβολή μειωμένου μισθώματος. Αντίστοιχα οι εκμισθωτές, λόγω της έλλειψης δήλωσης, χάνουν και αυτοί όλες τις προβλεπόμενες φορολογικές ελαφρύνσεις και μοιραία θα φορολογηθούν για ολόκληρο το μίσθωμα το οποίο θα αναγκαστούν να διεκδικήσουν δικαστικά και χωρίς καμιά έκπτωση.
Οι μισθωτές που δεν πληρώνουν το ενοίκιο τους θεωρούν πολύ συχνά ότι θα δικαιωθούν από τα δικαστήρια, αν και είναι δύστροποι, καθόσον δεν καταβάλλουν το ενοίκιο, διότι θα επικαλεστούν κατ’ αρθρο 576ΑΚ πραγματικό ελάττωμα . Ειδικότερα το συγκεκριμένο άρθρο του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.
Πλην όμως είναι απίθανο ότι τα Δικαστήρια θα αποδεχθούν μια τέτοια ένσταση, καθώς το Κράτος προέβλεψε με νομοθετική ρύθμιση τη μείωση του ενοικίου και ως εκ τούτου δεν έχει νομικό έρεισμα ο συγκεκριμένος ισχυρισμός. Έχει ήδη κριθεί νομολογιακά ότι δεν αίρεται η δυστροπία του μισθωτή με την έστω και προσωρινή, οικονομική αδυναμία ή δυσχέρεια του μισθωτή, ανεξάρτητα από το γενεσιουργό της λόγο, ή λ.χ. ασθένεια του μισθωτή, κακή πορεία των εργασιών της επιχείρησης του.
Οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι σύμφωνα με το άρθρο 597 Α.Κ, αν ο μισθωτής καθίσταται υπερήμερος ως προς την καταβολή του μισθώματος, ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, τηρώντας την αναβλητική προθεσμία, που αρχίζει με την επίδοση της καταγγελίας, ήτοι ένας μήνας, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και δέκα ήμερες στις άλλες μισθώσεις. Με τον τρόπο αυτό επέρχεται η λύση της σύμβασης μίσθωσης. Τηρουμένων των ανωτέρω προθεσμιών, ο εκμισθωτής θα προβεί σε έξωση, είτε με τη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου ή με αγωγή εξώσεως, εφόσον ο μισθωτής δεν συμμορφωθεί στην καταβολή των μισθωμάτων .
Η Κατερίνα Φραγκάκη είναι δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, συνεργάτης του Δικηγορικού Γραφείου «Θ. Φραγκάκης και Συνεργάτες» και νομική σύμβουλος του Ιατρικού Συλλόγου Αθηνών. Είναι κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου στο Διεθνές Εμπορικό Δίκαιο (LLM in International Commercial Law) στο Πανεπιστήμιο του Λονδίνου Γουστμίνστερ (University of Westminster)